Investir et défiscaliser grâce aux maisons de retraite
L’investissement en EHPAD apparaît aujourd’hui comme un placement sécurisé, rentable et pertinent sur du très long terme. Très peu d’investissement peuvent se vanter d’avoir de tels atouts. L’EHPAD est une classe d’actif à classer dans le LMNP.
Il convient de distinguer quatre grandes familles en LMNP, les résidences étudiantes, les résidences d’affaires, les résidences de tourisme et enfin les EHPAD (Pour en savoir plus). Investir et défiscaliser en EHPAD c’est acheter une chambre dans une résidence qui fait partie d’un ensemble de résidences.
L’investisseur signe alors un bail commercial avec un gestionnaire qui va s’occuper de gérer la résidence et verser les loyers aux investisseurs. La seule charge pour l’investisseur est la taxe foncière, tout le reste est à la charge du gestionnaire. Les remises aux normes, les travaux d’entretien et les frais de gestion sont en effet supportés par le gestionnaire.
Deux possibilités existent lors d’un investissement en EHPAD. Il est tout d’abord possible d’investir en loueur meublé non professionnel ou professionnel en profitant de l’amortissement du bien sur 20 ans. De plus, grâce à cet investissement il est possible de profiter de la loi Censi-Bouvard qui permet à l’investisseur de défiscaliser sur 9 ans à hauteur de 11% du montant HT investi.
L’investisseur peut alors défiscaliser et investir dans une résidence médicalisée. Ce dispositif permet donc de profiter d’un investissement sécurisé dans de la pierre tout en profitant d’un avantage fiscal.
Prenons l’exemple d’un bien à 170 000 HT. Le foyer fiscal peut alors profiter d’une réduction d’impôt de 18 700 euros sur 9 ans, soit 2 077 euros par ans.
Cet article revient en détail sur les tenants et aboutissants de ce dispositif et plus particulièrement sur l’aspect défiscalisant du support. Toutes les informations sur ce type d’investissement seront abordées.
Les avantages de l’EHPAD
Les établissements dʼhébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) connaissent un engouement sans précédent du côté des investisseurs. En effet ce marché est le seul en immobilier ou il est possible dʼavoir une vision sur trente à quarante ans.
Lʼavantage principal pour un investisseur en EHPAD réside dans le fait que le gestionnaire et lʼinvestisseur sont liés par un bail commercial. Ce bail commercial est souvent signé pour une durée de 9 ans à 12 ans, ce qui est sécurisant pour lʼinvestisseur. Les loyers sont donc forcément touchés durant la durée du bail quoiquʼil arrive.
Lʼautre avantage est sur la fiscalité. La fiscalité est très avantageuse lors dʼun investissement en EHPAD. Il y a deux choix ou profiter de la loi Censi Bouvard qui vous permet de défiscaliser à hauteur de 11% du montant investi HT étalé sur 9 ans. Une autre solution est dʼinvestir en LMNP classique ce qui vous permet de profiter de lʼamortissement du bien à hauteur de 80%, les loyers touchés sont donc quasi net de fiscalité.
Lors dʼun investissement en EHPAD lʼétat vous permet de récupérer intégralement la TVA ce qui constitue un avantage considérable. La rentabilité nette dʼun investissement en EHPAD tourne aujourd’hui à hauteur de 4,5%. Le seul frais à prendre en compte pour lʼinvestisseur est la taxe foncière.
Enfin un des avantages les plus importants est le fait que ce marché soit encadré par lʼÉtat. LʼÉtat donne des agréments pour des places en EHPAD que la ou il estime quʼil y en a besoins, contrairement aux résidences seniors par exemple qui peuvent implanté nʼimporte ou. En outre lorsquʼun investisseur achète une chambre EHPAD il est prioritaire pour lui ou un membre de sa famille sur lʼensemble du parc immobilier.
Le secteur de lʼEHPAD
LʼEHPAD connait un engouement important depuis quelques années. Un EHPAD est un établissement qui accueil des personnes qui ne peuvent plus rester seules chez elles ou qui sont atteintes de pathologies graves. Ce produit immobilier a de nombreux avantages, qui résident notamment dans le bail commercial qui est très favorable à lʼinvestisseur.
En effet lʼensemble des couts inhérents au fonctionnement de lʼétablissement, de lʼimmobilier et du mobilier sont à la charge du preneur comme le prévoit les articles 605 et 606 du code civils. Lʼensemble des travaux de réparation, dʼentretien et de remise aux normes sont donc à la charge du preneur. Outre cet avantage non négligeable, lʼautre atout de lʼinvestissement en EHPAD est le secteur de la dépendance et du 4ème âge. La population française vieillie, cʼest un fait.
Dʼaprès lʼINSEE, à lʼhorizon 2050 les personnes de plus de 60 ans représenteront 22,3 millions dʼindividus alors quʼen 2005 elles nʼétaient que 12,6 millions. La principale raison de cette évolution est lʼarrivée à la retraite de la génération du baby-boom. Il faut rajouter à cela lʼallongement de la durée de vie qui ne fait quʼaugmenter. La demande en EHPAD ne cesse donc dʼaugmenter et les évolutions futures renforcent lʼidée que la demande nʼest pas prête de décroitre durant au moins une cinquantaine dʼannées.
Les taux dʼoccupation des EHPAD seront donc à plus de 95% durant encore de nombreuses années. Le nombre de personnes âgées augmentant la demande de lits en établissement de ce type va suivre. À titre dʼexemple, on estime quʼen 2020, 12,5% de la population dʼîle de France de plus de 75 ans sera dépendante.
Investir et défiscaliser en EHPAD
LʼEHPAD (Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) est un établissement médico-social spécialisé dans lʼaccompagnement des personnes âgées lourdement dépendantes (maladies telles quʼAlzheimer) qui inclut lʼensemble des services nécessaire à cet accompagnement (assistances, soins, restauration.)
Ce type d’établissement est fortement réglementé et contrôlé et doit respecter un corps législatif spécifique ( régis par le code de lʼaction social et des familles, lʼÉtat, les régions et lʼARS (Agence Régionale de la Santé). Les risques sont donc moindres.
Pourquoi investir dans un EHPAD ?
Investir et défiscaliser dans un EHPAD confère de nombreux avantages :
Tout dʼabord le bail conclu est un bail commercial dʼune durée de 12 ans avec le gestionnaire de la résidence et non avec la personne qui occupe la chambre.
En ce sens , les risques de non-règlement des loyers sont très restreints voir nuls. Le loyer perçu par lʼinvestisseur est un loyer net, les charges relatives à lʼentretien et aux réparations du bien immobilier sont prises en compte par le gestionnaire.
De plus, lʼinvestissement en EHPAD bénéficie dʼun cadre fiscal très attractif. Deux possibilités sʼoffrent à lʼinvestisseur :
- en LMNP classique ( loueur meublé non professionnel) ce dernier peut déduire en plus de ses charges et de ses intérêts dʼemprunts, lʼamortissement à hauteur de 80% de la valeur du bien acquit sur 20 ans. Son résultat fiscal est donc déficitaire, lʼinvestisseur ne devra pas payer dʼimpôts sur les loyers quʼil perçoit.
- en statut Censi Bouvard, il est plus intéressant dʼinvestir à crédit, car les intérêts dʼemprunts diminuent lʼimpact fiscal. La réduction dʼimpôts est étalée sur 9 ans égale à 11% de la valeur du bien en HT.
Le rendement locatif est attractif ( compris entre 4 et 4,5% net ) pour un marché porteur ( le marché de la dépendance française devrait croitre de 80% entre 2005 et 2050! ) lʼoffre étant très fortement supérieure à la demande , on enregistre aujourdʼhui un taux dʼoccupation proche des 100%.
