Vous êtes tenté par l’achat d’un bien immobilier Pinel ? Eh bien, deux pistes se présentent devant vous : soit vous puisez dans votre sac et vous payez comptant, soit vous frappez à la porte de votre banquier et vous sollicitez un crédit immobilier. Il s’agit donc avant tout, de faire le bon choix. Or le bon choix suppose le bon calcul.
Vous avez peine à vous décidez ? Cela s’entend. Dans le présent article, nous allons essayer d’élucider la situation, en vous apportant quelques éclaircissements, susceptibles de vous intéresser et de vous tirer de votre embarras. Mais avant d’entrer dans les détails, il nous paraît fort opportun, de nous arrêter un peu sur l’investissement Pinel et sur ses avantages.
La loi Pinel
La loi Pinel, du nom de son auteur, Sylvia Pinel, est un dispositif de défiscalisation, destiné à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. Autrement dit, pour investir en Pinel, le bien que vous achetez, doit être absolument neuf. Cette loi propose des taux de défiscalisation qui peuvent aller jusqu’à 21 % de la valeur totale du bien immobilier.
De votre côté, en tant qu’investisseur, vous êtes tenu de louer votre immobilier locatif, sur une durée d’au moins 6 ans, comme condition sine qua non, pour pouvoir espérer bénéficier de cette défiscalisation.
A la fin de votre période d’engagement, qui peut être de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, vous recouvrez votre bien et vous en faites comme vous l’entendez. Ainsi, d’une part, vous gagnez une rente à vie, en percevant des loyers, et d’autre part, vous augmentez la plus-value de votre logement. Et à la rigueur, vous pouvez le revendre.
Enfin, au cas où vous opteriez pour le crédit bancaire, vous auriez la possibilité de devenir propriétaire sans apport. Ceci dit, revenons maintenant à nos moutons, et penchons-nous sur la question.
Serait-il judicieux de payer votre logement Pinel comptant ?
Si vous payez comptant, vous encaissez directement l’intégralité des loyers sans passer par la case remboursement de prêt. Vous disposez de votre bien, librement, sans aucune contrainte ni tracas. Voici, en bref, quelques avantages que cette solution vous offre :
- Vous n’avez à déposer aucun dossier bancaire ;
- Votre transaction se fait sur-le-champ, avec des revenus immédiats en perspective ;
- Vous êtes quitte envers la banque du fait que vous ne devez rien ;
- Votre capacité de placements mensuels reste intacte.
Cependant, cette option n’est pas sans présenter quelques désavantages : par exemple, quand vous payez cash, vous n’aurez plus de sommes disponibles pour financer d’autres projets.
Ne vaut-il pas mieux souscrire un prêt ?
- Les crédits immobiliers sont actuellement au plus bas, et le prêt est quasi-gratuit.
Par conséquent, vous avez intérêt à placer votre capital disponible, par exemple sur une assurance vie, dont le taux de rendement est bien meilleur, et contracter un crédit pour investir dans l’immobilier. Résultat, au bout d’un certain nombre d’année, le bien immobilier est payé à l’aide des loyers perçus, et en plus votre capital est valorisé.
Supposons que vous faites un emprunt de 100 000 euros.
- Avec cette somme, vous achetez votre logement immobilier, maintenant, et non dans 20 ans.
- Il est préférable d’acquérir, maintenant, à crédit, un bien immobilier dont le coût est de 100 000 euros, que d’attendre 20 ans pour le financer à 150 000 euros.
- Il vaut mieux recourir au financement total sans apport parce que quand vous déclarez vos revenus fonciers, on déduit les intérêts d’emprunt des loyers. Donc, d’une part, vous profitez de la déduction des intérêts d’emprunt, et d’autre part, vous mettez de côté, vos liquidités, qui restent à votre disposition en cas de besoin.
- Vous profitez d’un levier financier solide, pour amasser un capital considérable, dans un temps record.
Cependant, si vous voulez baisser le taux de prêt, eh bien, dans ce cas-là, faire l’apport devient très pertinent, d’autant plus que les banques accordent de meilleures conditions de crédit immobilier, quand vous investissez vous-même vos propres deniers.
En cas de votre décès, le crédit restant est remboursé, dans sa totalité, par la compagnie d’assurance, du coup, votre famille est protégée par l’assurance de votre crédit, en bénéficiant et de l’immobilier, et de vos liquidités.
Comment bénéficier d’un crédit ?
Pour bénéficier d’un crédit, il faut d’abord que vous déposiez un dossier bancaire, et puis, plus tard, vous devez payer les mensualités ; donc les inconvénients ne manquent pas non plus dans cette option.
De toute façon, si vous avez l’intention d’acheter une maison pour y loger vous-même, il vaut mieux réduire autant que possible, le recours au prêt, du fait que la résidence principale constitue un passif.
Dans le cas où vous disposeriez d’un capital conséquent, et que vous voudriez carrément l’investir dans l’immobilier, pour la simple raison de générer de l’argent cash, tout de suite, sous forme de loyers, au bout de chaque mois, mettez-vous bien dans la tête que vous avez un investissement locatif, et que les loyers que vous encaissez sont imposables.
Toute la manœuvre d’un investisseur consiste à faire en sorte que sa base imposable diminue, en ayant des charges déductibles. Or, les intérêts de crédit en sont une ! Donc, vous pourriez recourir au prêt partiel !eh oui, le prêt partiel ou l’emprunt en partie.
En investissant de cette façon, vous achetez plus, vous diminuez votre base imposable encore davantage, grâce aux intérêts d’emprunt et à la défiscalisation Pinel, tout en percevant une rente mensuelle. Bref, vous êtes gagnant à tous les coups.
