Les Départements et Territoires d’Outre-mer sont confrontés à des difficultés économiques et sociales énormes. En effet, avec un taux de chômage en hausse et une croissance démographique relativement importante, une pénurie en matière de logements locatifs se fait sentir de plus en plus. L’offre disponible, trop chère, est loin de profiter aux ménages à faibles revenus.
L’éloignement géographique de la France métropolitaine, et le relief peu hospitalier constituent, entre autres, des facteurs qui entravent l’investissement.
Face à cette situation, l’Etat a pris des dispositions qui visent à donner un coup de pouce à l’investissement immobilier dans ces régions. Et pour encourager les contribuables investisseurs de la métropole à prendre l’initiative et aller implanter leurs activités d’investissement dans les DOM-TOM, des dispositifs d’incitation fiscale, sont mis en place. C’est dans ce cadre que la loi dite Girardin a vu le jour.
La loi Girardin, c’est quoi au juste ?
Il s’agit d’un dispositif législatif en référence à son auteur, Brigitte Girardin, ministre de l’Outre-mer dans le gouvernement de Jean-Pierre Raffarin. Ce texte voté en 2003, et planifié pour durer jusqu’au 31 décembre 2017, avant d’être prolongé jusqu’au 31 décembre 2025, vise notamment à pallier la carence locative dans les Départements et Territoires d’Outre-mer, et à encourager les particuliers à investir dans ces contrées lointaines et les inciter à l’achat d’un logement locatif neuf en vue de le mettre en location à titre de résidence principale.
Il vise également le soutien du système bancaire en place qui reste très fragile. Comme les DOM-TOM sont généralement vus comme des zones peu attractives en termes d’investissements, la loi Girardin prévoit des mesures de défiscalisation en faveur des investisseurs, en guise de récompense. En principe, ce dispositif peut être profitable à tout contribuable ayant domicile sur le territoire de la République Française.
La loi Girardin est constituée essentiellement de deux volets :
- Le volet du logement social : il a pour objectif de remédier au manque de logements sociaux. Les investisseurs acquièrent des logements sociaux neufs qui seront loués ensuite à des foyers éligibles, mais en revanche, ils profiteront d’une réduction d’impôts dès l’année suivante Les modifications provenant de la loi des finances 2016 prévoient la prolongation de la défiscalisation jusqu’à la fin de l’année 2025 dans les Collectivités d’Outre-mer ainsi qu’en Nouvelle Calédonie. Quant aux DROM, le crédit d’impôt remplacera le dispositif Girardin à partir de 2018.
- Le volet industriel : il a pour finalité de pallier la fragilité du système bancaire en Outre-mer. En effet, les contribuables investissent dans des matériels industriels qui profiteront à des entreprises locales éligibles, et en contrepartie ils seront récompensés en bénéficiant d’un taux de réduction d’impôts avantageux. A propos de la défiscalisation, en se référant à la loi des finances 2016, elle perdurera jusqu’au 31 décembre 2025 dans les COM (excepté Saint-Martin), ainsi qu’en Nouvelle-Calédonie. En ce qui concerne les DOM, la présente loi cèdera la place petit à petit au crédit d’impôt outre-mer.
Les types d’investissements locatifs touchés par le dispositif Girardin incluent :
- La construction ou l’achat d’un logement neuf ;
- La réhabilitation d’un logement qui date de plus de 20 ans ;
- L’achat d’actions d’entreprises affectées à la construction de logements neufs.
Rappelons enfin que les investissements dans l’immobilier locatif neuf ne sont plus possibles que dans la location intermédiaire, et ce depuis 2013.
La loi Girardin : un vrai cadeau fiscal
Le contribuable investisseur investit de l’argent pour qu’il soit par la suite en possession une partie du montant investi en réduction d’impôt, et de cette façon il arrive à payer moins d’impôts. Voilà en quelque sorte le principe de la défiscalisation.
Selon le dispositif Girardin, le montant de la réduction d’impôts dépend dorénavant de la date à laquelle le particulier a déposé son dossier du permis de construire :
- En location libre, c’est-à dire sans restriction de loyers, la réduction d’impôts est de 30% du prix d’acquisition du logement locatif à raison de 6% par an, sur 5 années, à moins que le dossier du permis ne soit déposé en 2011 ; dans ce cas le pourcentage n’est que de 22%. Le plafond de la base de calcul est de 2 125 euros TTC/M2 pour 2007. La surface du logement prise en compte comprend la varangue pour une superficie qui ne dépasse pas 14 mètres carrés. Cette réduction d’impôts est ensuite comptée sur la base d’un coefficient de 2 309 euros HT/m2.
Attention !
Uniquement les permis de construire délivrés avant 2012 peuvent faire l’objet de la location en loyer libre.
- En location intermédiaire, ou plafonnée, le taux de réduction d’impôts est fixé autour de 38% du coût global d’acquisition, étendue sur 5 ans, soit 7,6% par an (34% seulement au cas où le dossier du permis serait déposé en 2011. Pour le reste, il n’y a aucun changement par rapport à la location libre.
- Logement destiné à l’habitation principale du contribuable, la réduction d’impôts accordée est de 25% du coût d’achat et s’étend sur 10 ans. Le contribuable doit, en contrepartie, garder son logement en tant que résidence principale pendant au moins 5 ans.
Ces différentes réductions d’impôts peuvent être majorées de 10 points si le bien locatif se situe dans une zone urbaine sensible.
Les avantages qu’offre la loi Girardin aux investisseurs qui cherchent à défiscaliser :
- Des réductions imbattables sur le montant de l’impôt pouvant atteindre 40% ;
- Des majorations de 3%, accordées en cas de dépenses suite à l’utilisation des énergies renouvelables ;
- Déduction forfaitaire pour les investisseurs ayant le statut Micro-Foncier ;
- Jouissance du bien immobilier une fois la durée de défiscalisation prend fin …
En bref, la loi Girardin est un marché gagnant-gagnant entre d’une part, l’Etat qui a intérêt à éradiquer le chômage en créant des emplois et à diminuer la crise du logement, et d’autre part les investisseurs qui aspirent à se constituer un patrimoine à moindre coût en bénéficiant de ces privilèges fiscaux.
