Le démembrement de propriété séduit de plus en plus d’investisseurs en France. Puisque le démembrement consiste à séparer le droit de propriété en usufruit et en nue-propriété, les gains ainsi que les charges se voient ainsi séparés. Justement, le présent article fait le point sur la défiscalisation immobilière en démembrement de propriété pour le nu-propriétaire et pour l’usufruitier. Focus !
Défiscalisation immobilière en démembrement de propriété pour le nu-propriétaire
Pour le nu-propriétaire, la défiscalisation due au démembrement de propriété résulte du fait qu’il ne jouit que de la nue-propriété de l’immeuble. Dans ce cas de figure, il ne dispose pas de revenus directs. Effectivement, l’intégralité des loyers revient à l’usufruitier. Ainsi, la diminution de l’impôt sur le revenu ou IR est particulièrement générée par la possibilité de déduire des revenus fonciers qui existent au sein du foyer. De plus, le nu-propriétaire est à même de déduire les charges qu’il supporte. Voir ici pour plus d’infos.
Il faut savoir cependant que le nu-propriétaire se doit de remplir un certain nombre de conditions pour pouvoir profiter de cette défiscalisation. De prime abord, le bien doit être loué à des tiers. En effet, les charges qu’il engagera sur un immeuble qui sert d’habitation à l’usufruitier ou à une personne quelconque sans louer ne pourront être incluses dans ses bénéfices.
Ainsi, la diminution de l’impôt sur le revenu vise les déficits résultant des travaux sur des immeubles qui produisent des revenus locatifs ou bien les intérêts de l’emprunt résultant de l’achat de ces biens. Idem pour l’impôt de solidarité sur la fortune ou ISF. À vrai dire, les intérêts d’emprunt peuvent être utilisés en déduction de la base ISF imposable.
Défiscalisation immobilière en démembrement de propriété pour l’usufruitier
Pour ce qui est de l’usufruitier, celui-ci est soumis à une situation fiscale spécifique. Puisque c’est lui qui perçoit les loyers, il se doit de les déclarer comme étant des revenus fonciers. Il doit alors payer un impôt sur ces gains. À titre d’information, l’usufruitier a aussi le devoir de s’acquitter d’un certain nombre d’obligations en ce qui concerne la gestion du bien. Il s’agit principalement de la charge des travaux d’entretien courants. Également, il supporte d’autres charges comme la taxe foncière et les frais de gérance.
Pour l’usufruitier, la défiscalisation résulte donc de la déduction de ces charges de l’intégralité de ses revenus. À noter qu’une telle déduction ne doit pas dépasser les 10 700 euros/an. L’usufruitier reste toutefois soumis à l’ISF ou impôt de solidarité sur la fortune. Effectivement, il est tenu de déclarer la totalité de ses biens ainsi que ses gains.
À ce propos, l’application de la déduction lui permet de réduire les revenus à déclarer et ainsi de diminuer l’ISF. Pour bénéficier de ce dispositif de déduction, le démembrement en question se doit de suivre les exigences du Code civil. Il s’agit essentiellement des règles régies par les articles 767, 1094 et 1098 du Code civil.
