Défiscalisation Girardin : les investissements outre-mer

La loi Girardin est recommandée aux contribuables situés dans les tranches supérieures. En effet la défiscalisation Girardin contrairement aux autres dispositifs de défiscalisation immobilière, elle repose sur le principe d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant de l’investissement et non à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur. Ainsi seuls les investisseurs à forte Tranche Marginale d’Imposition (TMI) sont susceptibles d’absorber tout ou partie de la réduction annuelle d’impôt, soit 8 à 10 % du montant de l’investissement.

La loi 2003-660 du 23 juillet 2003 visant à aider l’économie des Départements et Territoires d’Outre-Mer comporte deux volets principaux : le logement et les investissements productifs par une entreprise.

Ces dispositifs complètent et remplacent les Lois Paul et Pons.

Logement (ancienne Loi Paul)

Seuls les contribuables domiciliés en France sont concernés par ce régime de réduction d’impôts. Il est réservé à :

• l’acquisition ou la construction d’un logement neuf qui devra être affecté pendant au moins cinq ans à l’habitation du contribuable ou loué nu pour cet usage d’habitation du locataire.
• à la réhabilitation de logements anciens.
• à la souscription de parts ou d’actions de sociétés dont l’objet est de construire outre-mer des logements donnés en location nue.

Investissements

Situation de l’investissement :

Ils doivent impérativement se situer en : Martinique, Guadeloupe, à La Réunion, en Guyane, Polynésie Française, dans les Îles Wallis et Futuna, dans les Îles éparses, les Terres australes et antarctiques françaises, à Mayotte, Saint Pierre et Miquelon, en Nouvelle-Calédonie et l’Île Clipperton.

Cela concerne les investissements réalisés entre le 1er janvier 2004 et le 31 décembre 2017.

Nature de l’investissement. Sont éligibles à la réduction d’impôts au titre de la Loi Girardin les investissements suivants :

• acquisition ou construction d’un logement neuf outre-mer – le propriétaire doit l’affecter pendant cinq ans à son usage personnel et de résidence principale.
• acquisition ou construction de logements neufs situés outre-mer – le propriétaire s’engage à louer nu pendant cinq ans à des locataires qui en feront leur résidence principale (nb : il n’est pas possible d’alterner pendant la période de cinq ans entre habitation principale et location)
• travaux de réhabilitation portant sur des logements achevés depuis plus de quarante ans et réalisés par une entreprise. Le propriétaire doit également prendre l’engagement de soit louer nu soit en faire sa résidence principale pendant une période de cinq ans.
• souscriptions de parts ou d’actions de sociétés de construction outre-mer de logements neufs à usage de location nue et de résidence principale pour une durée minimale de cinq ans ; les parts ou actions de sociétés civiles immobilières de gestion ou d’investissement ouvrent aussi droit à réduction à condition que tous les logements soient affectés à la location nue pour le logement des locataires.
• souscription au capital de SCPI, à condition que le produit de la souscription soit affecté à l’acquisition de logements neufs et mis en location pendant cinq ans à titre de résidence principale.
• souscription au capital des Sociétés de Développement Régional (SDR) des départements, territoires et collectivités concernés.
• souscriptions de parts de Sociétés de Financement de l’Outre-Mer (SOFIOM)

Fiscalité et réduction d’Impôt du dispositif de défiscalisation Girardin

On calcule tout d’abord la base de réduction d’impôt.

• elle représente pour les investissements dans l’habitation principale que ce soit le locataire ou le contribuable, 10 % des sommes déboursées. La réduction s’applique l’année de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure et les neuf années suivantes.
• pour les autres investissements, elle est égale, chaque année, à 20 % des sommes déboursées pendant cinq ans.

La base de la réduction d’impôt

Elle est plafonnée à 1 800 euros en 2005. Elle est automatiquement réévaluée en fonction de l’indice du coût de la construction.

Plafonnement de la réduction :

pour la période d’application de la loi, la réduction d’impôt applicable sur cette base plafonnée est égale à :

• 25 % pour les investissements portant sur l’habitation principale et les travaux de réhabilitation des logements anciens de plus de quarante ans. Le taux est porté à 35 % dans les départements d’outre-mer, à Mayotte et dans des zones sensibles.
• 40 % pour les investissements dans le logement locatif directement ou par le biais de souscription. Le taux est porté à 50 % dans les départements d’outre-mer, à Mayotte et dans des zones sensibles.
• 50 % pour les souscriptions en numéraire aux SOFIOM ou SDR. Le taux est porté à 60 % dans les départements d’outre-mer, à Mayotte et dans des zones sensibles.

De plus si des dépenses d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable sont réalisées, les taux sont majorés de quatre points.

Si l’investissement est destiné à la location, l’investisseur doit communiquer à l’administration fiscale, en plus des coordonnées du locataire, son engagement de location du bien nu, à usage de résidence principale du locataire, pour la durée suivante :

• 5 ans pour le secteur libre
• 6 ans pour le secteur locatif intermédiaire

Le locataire ne doit être ni le conjoint ni un membre du foyer fiscal de l’investisseur.

Plafonnement des loyers et des ressources du locataire

 Les loyers et les ressources du locataire sont plafonnés. Le prix plafond est révisé automatiquement chaque année en fonction de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice du coût de la construction.

Plafonds de loyers

Le loyer ne doit pas dépasser par mètre carré de surface habitable, charges non comprises :

• 131 euros dans les départements d’outre-mer et Mayotte
• 173 euros à Saint Pierre et Miquelon, en Nouvelle Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les terres australes et antarctiques françaises.

Plafond de ressources

Les ressources du locataire s’entendent des revenus nets de frais professionnels qui figurent sur son avis d’imposition établi au titre des revenus de l’année précédant celle de la conclusion du bail ou à défaut de l’année antérieure.

+ 3 813 €

+ 3 782 €

Investissements selon le dispositif de défiscalisation Girardin

La Loi Girardin précise aussi les investissements productifs réalisés par une personne physique depuis le 21 juillet 2003 jusqu’au 31 décembre 2017 dans les DOM-TOM et les collectivités territoriales. Ces investissements peuvent être réalisés par le biais d’une entreprise individuelle ou de sociétés soumises à l’impôt sur le revenu (IR) ou d’un groupement économique (GIE)

Les activités et secteurs concernés

L’entreprise doit avoir une activité agricole, commerciale, artisanale ou industrielle relevant des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

La réduction d’impôt concerne tous travaux de rénovation et de réhabilitation d’hôtels, de résidences de tourisme ou de villages de vacances classés.

La réduction d’impôt est également applicable à l’exploitation d’une concession de service public local à condition qu’ils soient réalisés dans les secteurs éligibles.

Public concerné :

 Toute personne physique qui :

• exploite une entreprise ayant réalisé des investissements éligibles
• est associée d’une société de personnes (SNC, SARL de famille ou EURL)
• est membre d’un groupement soumis à l’IR

Réduction d’impôt :

Location de l’investissement :

Dans le cadre d’un contrat de location d’une durée de cinq ans minimum et sous certaines conditions.

Montant de la réduction :

La base applicable est le montant hors taxes des investissements productifs. La déduction s’impute sur l’impôt dû au titre des revenus de l’année de réalisation de l’investissement. Elle est de :

• – 50 % en Martinique, Guadeloupe et à la Réunion (60 % pour le secteur de l’énergie renouvelable)
• – 60 % en Guyane, à Mayotte, Saint Pierre et Miquelon, Wallis et Futuna (70 % dans le secteur de l’énergie renouvelable)
• – 70 % pour les travaux de rénovation et de réhabilitation d’hôtels, de résidences de tourisme et de villages de vacances classés dans les DOM
• – 70 % pour les investissements dans le secteur de la navigation de plaisance dans les DOM

La réduction d’impôt

Cette réduction est imputée en totalité sur l’Impôt sur le Revenu dû au titre de l’année au cours de laquelle l’investissement a été réalisé.

L’excédent éventuel est un crédit d’impôt utilisable les cinq années suivantes. S’il existe après cette année encore un crédit il est remboursé dans la limite d’un montant d’investissement de 1 525 000 euros.