Différence entre SCI et SCPI

SCI

 SCI (Société civile immobilière)

Acquérir et louer de l’immobilier

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société créée dans le but d’acquérir et de louer un ou des biens immobiliers. On la retrouve sous plusieurs formes : SCI de location, SCI de construction et vente. On peut y ajouter les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Hormis les SCPI, les SCI ne sont pas autorisées à faire appel à l’épargne publique.

Les obligations

Les associés sont au minimum deux. Le capital est constitué par les apports des associés en argent ou en immeubles au cours de la constitution ou d’une augmentation de capital. Les apports sont déterminés librement par les associés ainsi que la répartition des parts sociales qui vient en proportion des apports.

Les bénéfices et la responsabilité des associés sont calculés au prorata de leur nombre de parts. Il en est de même pour leur responsabilité en cas de dettes sociales. Les cessions entre associés sont possibles et légales.

Les contraintes juridiques

Les contraintes juridiques de la SCI sont peu importantes. C’est ce qui en fait un outil bien adapté aux opérations immobilières des particuliers.

Les statuts sont enregistrés par acte ou sous seing privé. La SCI doit désigner un gérant, tenir au moins une assemblée générale annuelle. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu et ne peut exercer d’activités commerciales (sinon elle serait soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)).SCI et SCPI (1)

Déterminer la valeur de la part

La valeur de la part est égale à la valeur des immeubles moins les dettes de la SCI divisée par le nombre de parts de la SCI. Un droit d’enregistrement de 5% est appliqué sur la valeur de la part avec un minimum de 25 euros.

La fiscalité

  • fiscalité des personnes physiques : concernant les revenus locatifs le bénéfice est imposé dans la catégorie de l’impôt sur le revenu et éventuellement dans celle des plus-values immobilières.
  • fiscalité des personnes morales : imposition au titre de l’impôt sur les sociétés. Imposition sur les plus-values immobilières.

Dissolution de la SCI

La SCI se dissout aussi facilement qu’elle se crée. La répartition de l’actif net se fait au prorata des parts. S’il existe des motifs légitimes, un seul associé peut demander la dissolution auprès du Tribunal.

SCPI (Les sociétés civiles de placement immobilier)

L’objet d’une société civile de placement immobilier (SCPI) est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle collecte de l’argent dans le public et redistribue les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts.

SCI et SCPI Schema_principe

Elles doivent obtenir le visa de l’AMF. D’un point de vue fiscal, l’acquisition de parts de SCPI par un particulier est identique à l’achat d’un bien immobilier.

Les différentes formes de SCPI

  • SCPI classiques : elles se diversifient dans l’immobilier d’entreprises et de bureaux.
  • SCPI fiscales : ce sont des investissements en immeubles d’habitation qui peuvent être éligibles aux dispositifs Robien ou Malraux
  • Les SCPI de plus-values

La valeur des parts est estimée par la gérance. Elles supportent des frais de souscription, de gestion et de cession.

Fiscalité

Le porteur de parts est imposé sur sa part calculée au prorata de ses droits dans la catégorie des revenus fonciers. La cession de parts est imposée dans la catégorie des plus-values immobilières.