Loi Borloo populaire

Loi Borloo

Le nouveau texte pour la défiscalisation immobilière ou Loi Borloo

Le texte portant Engagement National pour le Logement (ENL) a été voté le 13 juillet 2006 et promulguée le 16 juillet 2006. Des décrets et des arrêtés sont venus la compléter au cours du mois de juillet et août.

Ce texte voulu par le Ministre de l’Emploi, de la Cohésion Sociale et du Logement, Jean-Louis Borloo, répond à un désir d’intervenir sur le marché du logement dit « intermédiaire » et de corriger les effets jugés néfastes du dispositif Robien (ce dispositif ne disparaît pas : il est adapté et l’investisseur aura le choix du dispositif au moment de sa déclaration d’impôt, à condition toutefois de satisfaire aux critères imposés).

Le dispositif amortissable dit « Loi Borloo Populaire » ressemble fortement à la loi Besson qui avait été remplacée le 3 avril 2003 par le dispositif Robien. La Loi Borloo Populaire est censé produire des logements locatifs plus accessibles aux classes moyennes.

Il propose de compenser une intéressante carotte fiscale par la contrainte de plafonner leur loyer et de choisir des locataires dont les revenus sont également limités.

Le dispositif Borloo comporte deux volets qui bénéficient tous deux des mêmes du même statut : le Borloo Neuf et le Borloo Réhabilité.

Loi BorlooLe dispositif selon la Loi Borloo

Tous les contribuables sont concernés. Ce dispositif de défiscalisation est réservé aux investisseurs ayant acquis à compter du 1er Janvier 2006 un logement nu destiné à la location à usage d’habitation principale.

Sous certaines conditions concernant le niveau des loyers et les ressources du locataire, l’investisseur pourra bénéficier d’un amortissement du bien jusqu’à 65 % du montant total de l’achat (immobilier et frais d’acquisition)

 

« Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. […]

[…] Toutefois, lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès. »

 

Loi Borloo : Les logements concernés

Les logements concernés par le statut « Borloo neuf » sont :

Les acquisitions de logements neufs ou en état de futur achèvement (VEFA).

On entend par là les logements qui n’ont jamais été habités ni utilisés avant leur acquisition. Cela concerne aussi les logements loués nus dans une résidence de retraite ou étudiante.

Les acquisitions de logements réhabilités à condition qu’ils aient été soumis à la TVA immobilière.

Dans ce cas la déduction au titre de l’amortissement est applicable au même titre que pour les logements neufs.

La déduction est alors calculée sur le prix de l’acquisition des locaux auquel s’ajoute le montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. La période d’amortissement débute le jour de l’achèvement des travaux.

Les logements devant être réhabilités doivent répondre à au moins six critères de performances techniques parmi les suivants

  • absence de risque d’accessibilité au plomb
  • pas de flocage, calorifugeage et faux plafonds contenant de l’amiante
  • sécurisation de l’alimentation électrique
  • conditions minimales de surface et de volume habitable
  • sécurité de l’installation au gaz
  • évacuation des eaux usées et eaux vannes
  • existence d’au moins une pièce spéciale pour la toilette avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide
  • WC séparé des pièces principales
  • protection solaire sur les baies exposées
  • isolation des combles pour les logements situés sous ceux-ci
  • équipement de chauffage centralisé ou individuel
  • ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres existant ou amélioré, de caractéristiques thermique inférieure ou égale à 2,9 W/m²K

Avantage fiscal

L’avantage fiscal se traduit par un amortissement : il est égal à : Loi Borloo

  • 6 % de montant de l’acquisition (frais d’acquisition compris) pendant sept ans, soit 42 %.
  • 4 % pendant les deux années suivantes, soit 8 %

Au bout de 9 ans l’investissement sera amorti à 50 %, vous avez la possibilité d’opter pour deux périodes de 3 ans en bénéficiant d’un amortissement de 2,5 %.

Dans ce cas l’amortissement total au terme des quinze années sera de 65 %.

Durant cette période l’abattement forfaitaire sur les revenus est fixé à 30 % voire 45 % pour les logements loués dans le cadre d’une convention sociale.

Loi Borloo

Engagements à respecter

Le locataire ne peut pas être un ascendant ou un descendant du contribuable.

Le logement doit obligatoirement être loué nu et affecté à la résidence principale d’un locataire pendant neuf ans. En cas de rupture de l’un de ces engagements les déductions pratiquées font l’objet d’une reprise.

Les cas suivants ne seront pas considérés comme une rupture si :

  • l’un des deux époux soumis à imposition commune est invalide
  • l’un des deux époux soumis à imposition commune est perd son emploi
  • le décès du contribuable ou de son époux

« Le revenu net foncier de l’année au cours de laquelle l’un des engagements définis au présent h n’est pas respecté est majoré du montant des amortissements déduits.

Pour son imposition, la fraction du revenu net foncier correspondant à cette majoration est divisée par le nombre d’années civiles pendant lesquelles l’amortissement a été déduit ; le résultat est ajouté au revenu global net de l’année de la rupture de l’engagement et l’impôt correspondant est égal au produit de la cotisation supplémentaire ainsi obtenue par le nombre d’années utilisé pour déterminer le quotient.

En cas d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune, cette majoration ne s’applique pas. »

Plafonnement des loyers et conditions de ressources des locataires selon la Loi Borloo

Plafonnement des loyers : les conditions de plafonnement de loyer sont fixées par décret chaque année. Quatre zones ont été définies :

  • ZONE A : 15,92 euros le m²
  • Zone B1 : 11,06 euros le m²
  • ZONE B2 : 9,04 euros le m²
  • ZONE C : 6,63 euros le m²

Conditions de ressources selon la Loi Borloo

Loi Borloo

Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence au sens du de l’article 1417 du code général des impôts, figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre de l’avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

« Ces plafonds sont révisés chaque année, au 1 er janvier, selon les mêmes modalités que les plafonds de ressources prévus à l’article 2 duodecies . Les personnes à charge pour l’application des présentes dispositions s’entendent des personnes mentionnées aux articles 196 à 196 B du code général des impôts. »

 

ZONE A

ZONE B1

ZONE B2

ZONE C

Personne seule

32 268

23 968

21 971

21 822

Couple

48 226

35 198

32 265

29 332

Personne seule ou couple ayant une personne à charge

57 971

42 138

38 627

35 115

Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge

69 440

50 996

46 747

42 497

Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge

82 204

59 855

54 867

49 879

Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge

92 502

67 517

61 890

56 264

Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième

+ 10 308

+ 7 667

+ 7 028

+ 6 389