Défiscalisation immobilière, qu’est-ce que c’est ? pour répondre a cette question il faut avant tout comprendre qu’il existe plusieurs façons légales de défiscaliser tout en se constituant un patrimoine.
Il existe plusieurs façons de défiscaliser, c’est-à-dire de diminuer son impôt de manière légale et encouragée par l’administration. La plus importante, la plus variée, celle qui sans nul doute permet de toucher le plus large public en répondant par la diversité à la plupart de ses motivations est la défiscalisation immobilière.
De tous temps l’état a dû et voulu encourager et inciter ses contribuables à investir dans des secteurs qu’il voulait promouvoir. En échange il accorde un « cadeau fiscal ».
Défiscalisation immobilière, un cadeau ? Vraiment ?
C’est du moins ce que beaucoup de contribuables croient, y décelant même une possible fourberie, puisque l’état ne peut être que fourbe et rusé, c’est bien connu. Il est d’ailleurs fréquent d’entendre certains contribuables justifier leur refus de se lancer dans des opérations de défiscalisation au seul motif qu’ils pourraient avoir un contrôle fiscal.
Rappelons fermement que toutes les lois de défiscalisations sont légales et encadrées par les services fiscaux. Et que si contrôle fiscal il y a, ce n’est que concomitance, à moins que… à moins que vous n’ayez quelque chose à cacher ?
Chaque fois que l’état a besoin de promouvoir un secteur ou d’infléchir une situation, son budget n’étant pas extensible indéfiniment, et ne pouvant avoir recours à l’emprunt à volonté pour ne pas que le poids de la dette affaiblisse l’économie, il assortit son projet d’une « carotte fiscale ».
Le contribuable investit, emprunte pour couvrir son acquisition et bénéficie d’une baisse d’impôt soit sur ses revenus du travail soit sur des revenus fonciers existants.
Et pendant ce temps là, l’état aura non seulement dynamisé un secteur de l’économie ou une profession, ce qui était son but premier rappelons-le, mais aussi fait travailler : des banques, des promoteurs, des assureurs, des gestionnaires de biens, des syndics et surtout toutes les professions de la construction et du bâtiment et travaux publics en général.
Nous vous laissons imaginer le montant de la Taxe à la Valeur Ajoutée (TVA) récoltée par le fisc. La défiscalisation immobilière n’est pas un cadeau de l’état puisqu’il récupère plus d’une main ce qu’il vous a donné de l’autre ; mais ce peut être pour vous un réel « cadeau » à condition que vous choisissiez soigneusement avec votre conseiller en gestion de patrimoine la loi qui répondra le mieux à votre situation patrimoniale et fiscale.
Les différents objectifs de la défiscalisation immobilière
La défiscalisation immobilière
La défiscalisation immobilière répond à des objectifs différents selon les époques et selon les gouvernements, on verra plus loin qu’elle répond de la même manière à des motivations très différentes de la part des contribuables.
Il peut s’agir de renouveler le parc immobilier jugé insuffisant dans les grandes agglomérations ou de favoriser le logement social dans les couronnes citadines. On peut aussi favoriser le logement intermédiaire dans les petites villes ou redynamiser les centres-villes ou les centres historiques. De même chaque gouvernement a imprimé sa marque en modifiant les lois selon leur couleur politique.
La loi Besson et la loi Robien
Député socialiste, la loi Besson comportait des exigences de revenus des locataires ainsi que des limites de montant de loyers; la loi Robien qui l’a remplacée en 2003 n’en comportait plus.
Donc la loi Besson a souvent conduit à « ghettoïser » les ensembles locatifs, et la loi Robien aidée par la loi SRU a conduit à plus de mixité sociale, mais a paradoxalement exercé un effet de levier sur les prix des loyers et du foncier.
Les différents objectifs imposés par les lois
A ces différents objectifs imposés par les lois doivent se rattacher les motivations des investisseurs qui devront prendre garde aux effets d’aubaine souvent entretenus par une presse spécialisée en mal de rédactionnel. On a vu se développer ainsi dernièrement une multitude d’offres en loi Robien sur le sud de la Loire principalement à des contribuables de la région parisienne.
N’y a-t-il vraiment point de salut au nord de la Loire ? Le choix d’un site pour investir ne doit pas dépendre de l’ensoleillement de la région ni de son parfum de vacances, mais de considérations économiques, sociologiques et géographiques.
Quel est le développement prévisible de la région ? L’autoroute et le chemin de fer sont-ils déjà construits ? Ne risquent-ils pas de passer près de la résidence ? Existent-ils des transports en commun, des écoles ? Le bassin de main-d’œuvre est-il en mesure d’absorber de nouveaux arrivants ?
Autant de questions et de réponses nécessaires à la bonne fin de votre investissement.
Les différentes lois de défiscalisation immobilière
Nous ne reviendrons pas sur les anciennes lois telles que « Méhaignerie », « Périssol » ou « Besson » parce qu’elles n’ont plus cours ; mais il est par contre intéressant de constater qu’il y a eu pratiquement de tous temps des dispositifs d’incitation à l’investissement immobilier.
L’amortissement Robien :
Il a remplacé en avril 2003 le dispositif Besson neuf. Il permet d’amortir son investissement sur une période de quinze ans à hauteur de 65 %. L’amortissement est déductible du revenu global. Il est également éligible au logement réhabilité aux investissements réalisés dans des résidences étudiantes ou pour personnes âgées, ainsi qu’aux souscriptions de SCPI.
L’amortissement Robien a été modifié par la loi ENL et est remplacé à partir du 1er septembre par le Robien nouveau ou Robien recentré : la durée d’amortissement est portée à 9 ans et les plafonds de loyers ont été baissés.
Le Borloo Populaire :
La loi Borloo populaire est entré en vigueur rétroactivement au 1er janvier 2006. Amortissement de 65 % sur quinze ans mais limitation des revenus des locataires ainsi que des plafonds de loyers répartis et différenciés selon quatre zones couvrant le territoire.
L’investissement locatif dans une Résidence de Tourisme Classée (RTC) :
Dispositif concernant les investissement qui seront réalisés jusqu’au 31 décembre. Réduction d’impôts étalée sur dix ans représentant 20 à 25 % de l’investissement selon les cas.
Loi Girardin :
Aide fiscale à l’investissement outre-mer, concernant aussi bien l’acquisition ou la construction de logements neufs mais aussi la réhabilitation et les parts de SCPI. La réduction d’impôts varie de 25 à 50 % selon les critères.
Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) :
Les revenus de ces activités sont soumis à trois régimes d’imposition différents selon le chiffre d’affaires réalisé.
Monuments Historiques :
Inscrits à l’inventaire des monuments historiques leur avantage fiscal est différent selon qu’ils sont générateurs ou non de revenus.
Loi Malraux :
Concerne la restauration immobilière d’immeubles anciens destinés à l’habitation. L’avantage fiscal est la déduction du déficit net foncier sur le revenu global.
